Procesos de Venta¶

Aquí se documenta el flujo de trabajo para la venta de propiedades.

Proceso Post-Contrato: Guía Detallada¶

Una vez que una propiedad está bajo contrato, comienza un período crítico de 20 días que requiere una gestión meticulosa para asegurar un cierre exitoso y proteger la comisión del cliente. A continuación se detalla el flujo de trabajo.

1. Comunicación Inicial¶

Crear un Grupo de WhatsApp: Inmediatamente después de la firma, crea un grupo de WhatsApp incluyendo al cliente, al agente "in-house" y a Sandra para mantener una comunicación fluida.
Seguimiento Proactivo: Mantén contacto constante con el cliente. Incluso si no hay novedades, un saludo o una pregunta sobre si han recibido nueva comunicación es fundamental.

2. Gestión del Contrato y Pagos (Constructoras)¶

Es vital asegurarse de que tanto el contrato como el pago inicial se gestionen correctamente, ya que el proceso varía según la constructora.

Constructora Lennar: El contrato firmado y el pago deben realizarse el mismo día. La propiedad no se considera bajo contrato sin ambos.
Constructora Taylor Morrison: El cliente debe realizar el pago primero como muestra de seriedad. El contrato se envía al cliente 1 o 2 días después.

3. Clientes Extranjeros e Inversionistas: Creación de LLC¶

Si el cliente es extranjero y la propiedad es una inversión, es común cerrar la compra a nombre de una empresa (LLC).

Tipo de Entidad: Debe ser una LLC (Limited Liability Company). No son válidas las S-Corp o Corp.
Coordinación: Inicia una llamada con el contador para gestionar la creación de la empresa.
Documentos Requeridos: La constructora solicitará los siguientes documentos antes de que finalice el período de 20 días para poder añadir un addendum al contrato:
Articles of Organization (Artículos de Organización)
IRS EIN (Número de Identificación de Empleador)
Operating Agreement (Acuerdo Operativo)
Plazos: Este proceso puede tardar hasta 3 semanas para clientes extranjeros. Para residentes que ya tienen una compañía, solicita los documentos antes de firmar el contrato.

4. Creación de Cuenta Bancaria y Límites de Transacción¶

Apertura de Cuenta: Una vez constituida la LLC, el cliente necesita una cuenta bancaria a nombre de la empresa. Se pueden sugerir opciones de bancos online si el cliente no puede viajar.
¡MUY IMPORTANTE! Validar y Aumentar Límites: Aconseja al cliente que contacte a su banco para ampliar los límites de su cuenta y evitar problemas el día del cierre. Esto es especialmente crítico si la cuenta fue abierta recientemente. Pueden enviar una copia del contrato al banco como justificación.

5. Coordinación con el Prestamista (Lender)¶

Recopilación de Documentos: Pregunta al cliente y al lender qué documentación se necesita. Ayuda al cliente a completar la aplicación y haz un seguimiento constante para asegurar que envíen todo a tiempo.
Comunicación:
Lender Externo: La comunicación es directa y más sencilla.
Lender de la Constructora: La comunicación puede ser más compleja. Coordina a través del contacto "in-house", quien es el enlace con el banco de la constructora.

6. Tasación de la Propiedad (Appraisal)¶

Proceso: A mitad del proceso, el lender solicitará al cliente un pago para la tasación (aproximadamente $500) para confirmar el valor de la propiedad.
Protocolo de Seguridad:
NUNCA confirmes la legitimidad de un correo de pago.
Indica al cliente que debe verificar directamente con el lender antes de realizar cualquier pago para evitar estafas. El rol del agente es impulsar el proceso, no validar transacciones financieras.

7. Aprobación del Banco¶

Fecha Límite: Se necesita una aprobación del préstamo alrededor del día 15 o 16 del proceso.
Plan de Contingencia: Si la aprobación se retrasa o es denegada, prepárate para buscar una pre-calificación con un lender externo rápidamente.
Último Recurso: Si la aprobación es inviable, es mejor ser transparente con el cliente y recomendarle retirar la oferta para recuperar su depósito.

8. Consideraciones para Propiedades Usadas¶

Período de Inspección: Si una coordinadora de transacciones está involucrada, mantente en comunicación constante para no exceder el período de inspección (usualmente 5-7 días, según lo estipulado en el contrato).

9. Protocolo de Verificación de Correos¶

Ante cualquier duda del cliente sobre la legitimidad de un correo, verifica siempre antes de responder. Escribe en el grupo de WhatsApp o envía un correo al banco, añadiendo al lender y al in-house, para confirmar la validez del remitente.